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房屋抵押权迟延注销,买家借机毁约反赔钱

     作者:周军俊   日期:2012年8月24日

  王先生至房产中介处挂牌出售个人名下一套房产,市值约200万元。在该房产上曾为一笔60万元的债务设有抵押权,该笔债务并未到期偿还,债权人起诉,王先生败诉。为了顺利售出房产,王先生凑齐款项交至法院指定账户以将债务还清并消除抵押权。此后不久,韩先生前去看房觉得非常称心,便与王先生签订了房屋买卖合同,约定付款、交房、过户等各项履约时间节点,签约当日买方支付了8万元定金。缔约期间,王先生认为债务已经清偿,抵押权当然消灭,因此并未向韩先生提及此事,以免节外生枝。


   其后房屋中介查询了房地产登记信息,发现登记簿记载有60万元抵押权,便将此情况告知交易双方,于是王先生方才醒悟抵押权并未自动注销,并主动将前因后果告知对方,且将相关法律文书及还款凭证交给韩先生查看。不巧的是,尽管韩先生之前对房产很满意,但经亲朋好友提供种种批评意见后又产生了动摇,见此“良机”就想借口卖方存在欺诈要求双倍返还定金共16万元。王先生自然不肯同意,并没收了8万元定金。

    此后韩先生起诉,请求判令撤销合同并由王先生双倍返还定金16万元。王先生辩称合同有效,不存在可撤销情形。最后法院判决驳回韩先生诉请,维护了王先生的合法权益。判决理由主要是合同依法成立,属于有效合同。在缔约过程中,由于抵押权确已依法消灭,王先生未主动告知曾经存在抵押权的行为并不构成欺诈,而登记簿信息依旧显示存在抵押权系原抵押权人未主动申请注销所致,对买方的权利没有实质影响,因此也不属于误解和显失公平,故不支持原告诉请。
 本案反映出的若干法律问题值得反思。
 
抵押权何时消灭?
   抵押权属于担保物权的一种,《物权法》第177条规定:有下列情形之一的,担保物权消灭:(一)主债权消灭;(二)担保物权实现;(三)债权人放弃担保物权;(四)法律规定担保物权消灭的其他情形。
 由此可见,本案中王先生已经向法院履行判决义务,清偿欠款,故主债权消灭,所以抵押权亦消灭。
 
房屋抵押权如何注销?
   抵押权因主债权消灭而消灭的法律规则符合通常思维,容易理解。但人们往往想当然地认为,登记的抵押权也会相应被注销,其实不然。
 

  建设部颁发的《房屋登记办法》第四十八条规定:经依法登记的房屋抵押权发生下列情形之一的,权利人应当申请抵押权注销登记:(一)主债权消灭;(二)抵押权已经实现;(三)抵押权人放弃抵押权;(四)法律、法规规定抵押权消灭的其他情形。
 

  上述规定明确了由权利人申请注销登记的规则,该处“权利人”指的是抵押权人,之所以如此规定,是为了保护抵押权登记信息的真实性及抵押权人的合法权益,防止非抵押权人伪造注销条件证明而擅自注销。但是该规定的副作用在于抵押权人在债权获得清偿后往往不会主动去申请注销,造成注销迟延,使登记的权利状态与事实不符,损坏抵押人的合法权益。对此,抵押人即房屋所有人最好采用两种途径保护自己:1、在抵押合同中明确抵押权人的注销义务及违约责任。2、要求还款的同时申请注销抵押权。


抵押权迟延注销对本案买卖合同产生的法律后果是什么?
   本案中,韩先生自己毁约反诬人欺诈,固然偷鸡不成蚀把米,但如果其端正态度,诚实履行合同,法律也能保护其不因抵押权迟延注销而造成困扰。
 

  《物权法》第191条第2款规定:抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产。
 

   实践中,尽管抵押权已经消灭,但由于登记簿上仍载有抵押权,卖方很难顺利完成过户,必将千方百计将抵押权注销,因此最终受让的仍将是没有前手抵押的房产。此外,如果卖方设法办理注销时遇到阻碍,造成过户迟延,买方有权按照合同约定的违约责任要求卖方支付违约金或者根据合同法的规定行使履行抗辩权而要求推迟付款时间。
 
                                                                                                       

                                                                                                        作者联系方式:
                                                                                                        周军俊 律师
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